Comment fonctionne une SCPI ?

Pas évident de comprendre le fonctionnement d’une SCPI, surtout qu’il ne s’agit pas d’un investissement immobilier classique. Pour mieux cerner la Société civile de placement immobilier, découvrons comment fonctionne chaque type de SCPI.

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1. Les SCPI à capital variable ou fixe

Pour une SCPI à capital variable, le particulier a la possibilité de céder ou de vendre des parts de la société. À l’opposé, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut des levées de fonds générées par la société pour faire des modifications de capital. Par rapport à la SCPI à capital variable, il n’est pas possible pour les associés d’acheter de nouvelles parts en dehors des périodes de hausse du capital. Si la SCPI a moins de demandes, il est préférable d’investir dans une SCPI à capital fixe. La valeur des parts est calculée à partir de la valeur de l’immobilier dans une SCPI à capital variable. Les associés ont besoin de trouver un acquéreur afin de pouvoir sortir de la SCPI à capital fixe tandis qu’ils peuvent céder leurs parts à tout moment pour la SCPI à capital variable. Effectivement, le rachat se fait par la SCPI.

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2. Les SCPI de rendement ou de plus-value

Si vous optez pour une SCPI de rendement, vous pourrez régulièrement percevoir un certain montant représentant un véritable complément de revenus. En choisissant une SCPI de plus-value, vous aurez la chance d’intégrer une société qui fait des rachats de biens immobiliers afin de les revendre. Certes, les gains peuvent être élevés, mais ils ne sont pas toujours réguliers.

Avec une SCPI de rendement, on peut bénéficier d’une rentabilité comprise entre 4 et 6 % par an. Les investissements se concentrent plus sur des magasins, des bureaux ou encore des immeubles à destination commerciale. Grâce aux dispositifs comme la loi Pinel et la loi Malraux, on peut profiter de 9 à 18 % de réduction d’impôts.

À noter que les SCPI de plus-value portent uniquement leur investissement dans l’immobilier d’habitation. La société de gestion peut par la suite réaliser des investissements dans de nouveaux immeubles à l’aide des capitaux apportés par les associés. Il n’est donc pas possible d’accroitre ses revenus régulièrement.

3. Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont parfaites si votre objectif est de faire de l’optimisation fiscale. En effet, les investisseurs peuvent jouir des différentes possibilités de réductions d’impôts comme la loi Pinel et la loi Malraux. Ce type de SCPI permet la défiscalisation des associés. Autrement dit, ces derniers peuvent profiter d’énormes réductions d’impôts. Les SCPI fiscales se portent surtout sur des immeubles d’habitation neufs ou à rénover.

Pour une SCPI Malraux (un immeuble ancien et classé à restaurer), les diminutions d’impôts peuvent aller de 18 à 20 % du montant investi. S’il s’agit d’immeubles en état futur d’achèvement, on a alors affaire à une SCPI Pinel. Cette dernière permet d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 18 %. Pour pouvoir bénéficier de cette réduction, il est nécessaire de mentionner le montant de son investissement dans sa déclaration d’impôt.

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